resumenes FALLOS Reflexiones sobre las urbanizaciones preexistentes CONDOMINIO Club de campo PROPIEDAD HORIZONTAL

resumenes FALLOS Reflexiones sobre las urbanizaciones preexistentes CONDOMINIO Club de campo PROPIEDAD HORIZONTAL Expensas comunes C. Nac. Civ., sala F, 11/3/2009 - Casabal, Adolfo A. v. Country Club Los Cerrillos de Pilar S.A.,

Comentario a:

- C. Nac. Civ., sala F, 11/3/2009 - Casabal, Adolfo A. v. Country Club Los Cerrillos de Pilar S.A.,
I. Introducción.- II. Urbanizaciones preexistentes no afectadas a propiedad horizontal.- III. Legislación en la provincia de Buenos Aires.- IV. Deuda por expensas. Obligación de los propietarios.- V. Reflexión final

I. INTRODUCCIÓN

El fenómeno de las urbanizaciones privadas nace por diversas y distintas circunstancias que surgieron como formas de aprovechamiento común de los inmuebles, con distintos fines. La evolución y transformación del derecho privado ha producido un cambio sustancial en el derecho de propiedad. Las normas de derecho privado y derecho público se enlazan para dar nacimiento a los complejos urbanísticos (1) .

Los denominados "clubes de campo", barrios cerrados o privados, juntamente con los parques industriales y los centros de compras (que también son urbanizaciones privadas), tienen elementos comunes, distinguiéndose por el destino, industrial en los primeros y comercial en los segundos, siendo diferentes la clase de infraestructura y el equipamiento de las áreas comunes y los servicios que se prestan y también su regulación, en especial desde la óptica del Derecho público (2) .

La autonomía de la voluntad tiene un vasto campo de actuación para regular los conjuntos inmobiliarios con sus múltiples fines y destinos, con las limitaciones impuestas por las normas de orden público, especialmente las que se vinculan con los derechos reales y las que contemplan el ordenamiento territorial. El planificador urbano se erige así en referente obligado, debiendo obtener la licencia correspondiente para el desarrollo inmobiliario, asumiendo la ejecución de las obras de infraestructura y servicios en cumplimiento de las disposiciones legales, provinciales y municipales. En cuanto tal, él es quien debe asumir y garantizar la prestación de los servicios esenciales (agua, energía eléctrica, cloacas, eliminación de residuos, etc.), el tratamiento de las vías de circulación internas y accesos y la forestación requerida por las normas específicas locales (3) .

II. URBANIZACIONES PREEXISTENTES NO AFECTADAS A PROPIEDAD HORIZONTAL

Existe diferencia por la forma y tiempo de constitución de las urbanizaciones privadas, especialmente de los clubes de campo, barrios cerrados y de chacras (4) ; empero, son cuestiones comunes, entre otras, la problemática de la titularidad dominial en determinados sectores, sus limitaciones y las actuaciones comunitarias en otros en orden a su uso, disfrute y explotación, la responsabilidad de los propietarios y de la entidad que los agrupa. Todas ellas han tenido distintas soluciones según el régimen jurídico adoptado por el desarrollista, planificador urbano o dueño del emprendimiento.

Los clubes de campo que se fundaron por propietarios de quintas vecinas o por una institución deportiva o educativa de existencia previa que habría adquirido una superficie determinada adyacente, o cambiado la fisonomía de sus predios, aprovechando las instalaciones existentes, no escapan a esta directiva. Éstos se organizaron mediante una asociación, sociedad o cooperativa, entidad jurídica que funciona como planificadora urbana, y con la autorización municipal para cercar el perímetro por razones de seguridad, asumieron la prestación de servicios comunes. En otras ocasiones los propietarios o la entidad formada por ellos han adquirido áreas vecinas con el objetivo de destinarlas a la práctica de deportes.

Por regla general, la entidad jurídica agrupa a los propietarios a los fines de la administración, mantenimiento y prestación de servicios. El área está cercada perimetralmente, lo que posibilita brindar la seguridad y la prestación de los servicios que busca quien adquiere dentro del complejo, y la empresa de seguridad tiene facultades para controlar e impedir el acceso, salvo autorización del propietario, controla y regula horario y día de acceso de proveedores y de quienes trabajan dentro del complejo (jardineros, personal doméstico, plomeros, electricistas, etc.), el ingreso y egreso de aquéllos y de los propietarios, familiares y visitantes. En buena lógica, la entidad, sociedad, asociación o cooperativa de socios que forma el club tiene la obligación de mantener los sectores comunes destinados a la recreación y esparcimiento, así como las calles públicas internas pavimentadas, iluminadas, y prestar determinados servicios, agua, luz, riego, etc.; y como administradora percibe por dicho servicio un canon mensual, denominado "expensa", además de la cuota social del propietario o, en su caso, del grupo familiar, ello, si es que el propietario ingresara como socio (5) .

Todo hombre es libre de elegir adquirir un lote residencial dentro de estas urbanizaciones y de ingresar o no a una organización, pero una vez que ingresa, debe respetar las normas que la rigen.

III. LEGISLACIÓN EN LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES

En la provincia de Buenos Aires los clubes de campo y barrios cerrados se organizan principalmente sobre la base de dos sistemas: a) el que los sujeta al Régimen de la Propiedad Horizontal; y b) el que los somete al régimen del cap. V del tít. III, ley 8912 Ver Texto de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, y de los decretos 9404/1986 Ver Texto , 27/1998 Ver Texto y 727/2002 Ver Texto .

El decreto ley 8912 Ver Texto , modif. por el decreto ley 10128 Ver Texto establece que se entenderá por creación de un núcleo urbano el proceso de acondicionamiento de un área con la finalidad de efectuar localizaciones humanas intensivas de usos vinculados con la residencia, las actividades de servicio y la producción y abastecimiento compatibles con ella, más el conjunto de previsiones normativas destinadas a orientar la ocupación de dicha área y el ejercicio de los usos mencionados, con el fin de garantizar su eficiente y armónico desarrollo y la preservación de la calidad del medio ambiente (art. 14 Ver Texto ) (6) . El art. 67 Ver Texto , decreto ley 8912/1977 dispone: "En las situaciones existentes, cuando una misma entidad jurídica agrupe a los propietarios de parcelas ubicadas en un club de campo y existan calles públicas, podrán convenirse con la respectiva municipalidad el cerramiento total del área y la prestación de los servicios habitualmente de carácter comunal bajo la responsabilidad de la institución peticionante".

Normas similares encontramos en las leyes de suelo y/o en resoluciones municipales de otras provincias del país.

Además de la situación contemplada en las normas provinciales para el supuesto de clubes de campo preexistentes, pueden existir supuestos en los que un emprendimiento con miras a un proyecto común a varias personas justifica que en principio los coparticipantes deban aportar los gastos que aquél demande, entre ellos, los relacionados con el mantenimiento y conservación de las cosas y el pago de servicios relacionados con ese interés común, más allá de que no se configure la mutua e indisoluble relación funcional y jurídica que deben guardar el área común y de esparcimiento y el área de viviendas como los dispone el art. 64 Ver Texto , inc. d, decreto ley 8912/1977.

Desde esta perspectiva, los propietarios de los inmuebles dentro de un club de campo están obligados a respetar las pautas que se hayan previsto, ya que quien ha prestado su adhesión a un cuerpo de normas para dar vida y proveer a la continuidad del sistema no puede,en principio, luego de someterse voluntariamente y sin reservas a un determinado régimen jurídico, apartarse de ese propósito, frustrando las legítimas expectativas del grupo al que pertenece (7) .

En cuanto al hecho de que en los clubes de campo con estas características puedan existir propietarios socios y otros no socios, como claramente existe un beneficio de todos los propietarios, el no haber sido accionistas del club no puede eximirlos de la contribución de los gastos de mantenimiento de las vías de circulación y esparcimiento, así como de las inversiones y mejoras. El propietario es quien ha elegido esa propiedad para disfrutar de mejores condiciones de vida, y es de toda lógica que asuma los costos que ello genera. Y aun cuando pudiera considerarse que los conceptos de expensas y cuota social son distinguibles, y en los clubes de campo sería conveniente hacerlo, en lo esencial tanto las cuotas sociales como las expensas tienden a la coparticipación de los socios o de quienes tienen un interés común en la satisfacción de los gastos que irroga la cosa o el negocio, o el emprendimiento común (8) .

IV. DEUDA POR EXPENSAS. OBLIGACIÓN DE LOS PROPIETARIOS

La jurisprudencia, en reiterados casos y con distintos argumentos, ha resuelto las dificultades que se presentan en las viejas urbanizaciones o preexistentes -las anteriores a las leyes de suelo y no afectadas a propiedad horizontal- por el cobro de la deuda de expensas. Es que el título de adquisición de los lotes residenciales no tiene referencia alguna sobre la obligación del adquirente de contribuir a dicha deuda, y la asociación, sociedad o cooperativa fue constituida con posterioridad.

Las soluciones que se brinden, con herramientas idóneas, para la percepción de las expensas ante la falta de su cumplimiento oportuno son imprescindibles, ya que no es necesario argumentar demasiado para comprender la repercusión que tiene, en orden al desenvolvimiento pacífico y eficaz del club de campo o barrio cerrado, el pago puntual de los aportes necesarios para solventar tales gastos.